Покупка квартир в многоквартирных домах, построенных на землях сельхоз назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для ИЖС - сделка повышенной опасности

1. В последнее время участился снос многоквартирных домов (таунхаусов) на землях с/х назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

И приобретая квартиру в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном на землях коттеджных, садовых и дачных поселков, не всякий приобретатель знает, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации и, соответственно, рискует остаться без квартиры и без денег.

Долгое время об этой проблеме молчали, пока недавно не развернулась настоящая борьба между чиновниками и теми, кто приобрел такие квартиры, например в Одинцовском, Ленинском, Балашихинском, Красногорском и других районах Подмосковья.

В соответствии с действующим законодательством (Градостроительный кодекс, Закон О дачной амнистии) собственники земли, выделенной под ИЖС или для садоводства, могут строить и оформлять право собственности на построенный на данном земельном участке дом до трех этажей площадью до 1,5 тыс кв. м в упрощенной порядке. Этим и пользуются недобросовестные застройщики, которые возводят на индивидуальных участках трехэтажки на 15-30 квартир и распродают их дешевле иных аналогичных объектов рынка, расположенных в обычных домах, действуя по следующей примерной схеме.

Поскольку при строительстве на землях ИЖС имущественные права на дом возникают по «Закону о дачной амнистии» (93-ФЗ от 30 июня 2006 г.), застройщики, закрыв тепловой контур дома и поставив окна, двери, лестницы, делают заявку в БТИ. Специалисты БТИ дом обмеряют и выдают технический паспорт, который до 1 марта 2015 г. и будет являться единственным документом, подтверждающим факт возведения жилого дома на участке, содержащий его описание.

Далее по закону «О дачной амнистии» в течение 30 дней дом оформляется в собственность физического или юридического лиц. При этом, нигде, ни в органах госрегистрации, ни в БТИ с застройщика не потребуют ни разрешения на строительство — для незавершенной постройки, ни разрешения на ввод готового объекта в эксплуатацию. Для госрегистрации дома и участка земли достаточно подать техпаспорт, кадастровые паспорта на участок и дом, распоряжение местной администрации о присвоении дому почтового адреса и документ о принадлежности земельного участка. После чего, застройщик, являясь собственником целого дома, распродает его по долям конечным покупателям. И вот уже у этого конечного покупателя могут начаться проблемы.

Как показывает практика, уже после заселения ни в чем не виновных и полностью расплатившихся покупателей квартир, суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их прав собственности и сносе домов за счет их владельцев.

В итоге и деньги за оплаченное жилье вернуть невозможно, т.к. часто спросить не с кого, поскольку, как правило, продавцы – это либо компании с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или не имеющие никакого имущества и доходов, более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица.

2. Характерными признаками незаконного строительства многоквартирного дома являются:

- назначение участка – индивидуальное жилищное строительство;

- совокупность двух и более квартир,имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к такому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме;

- наличие элементов общего имущества;

- схема реализации на стадии строительства – может быть предварительный договор, договор простого товарищества и т.д., но только не предусмотренная Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве»;

- отсутствует центральное отопление, центральная канализация, водопровод;

- квартиры отчуждаются в виде долей или частей жилого дома.

3. Чтобы не купить квартиру в доме, который может пойти под снос, нужно проверить следующие документы, содержащие сведения:

О земельном участке:

- кадастровый паспорт земельного участка с указанием категории земли (должно быть указано – земли населенных пунктов (земли поселений) и видом разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома;

- документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок;

О доме:

- разрешение на строительство;

- разрешение на ввод в эксплуатацию;

- кадастровый паспорт дома с указанием назначения – многоквартирный дом;

О квартире:

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а не на долю или часть дома в многоквартирном доме;

- выписка из ЕГРП о правах (обременениях) на квартиру.

Дополнительно необходимо обратить внимание, что при отсутствии подключенных и оформленных коммуникаций (электричество, вода, свет, газ), от договора купли-продажи квартиры тоже следует отказаться.