Ответ потребителю о расторжении договора аренды

Комитетом защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР рассмотрена жалоба от Худалеева Владимира Евгеньевича г.Санкт-Петербург, в связи с чем сообщаем:

Жалоба: «Все агентства недвижимости входящие в Вашу ассоциацию (гильдию), оказывая риелторские услуги по найму жилья, регулярно нарушают Закон о защите прав потребителей в части оказания качественных услуг. Агентства недвижимости уверяют своих клиентов (нанимателей и наймодателей) в том, что наниматель при досрочном расторжении договора найма жилья имеет законное право предупредить наймодателя за один месяц. Однако согласно императивной норме закона п.1 ст.687 ГК РФ наниматель обязан предупредить наймодателя о досрочном выезде за три месяца.
Прошу Вас решить данный вопрос (на комиссии по этике). Заранее благодарю».

Ответ: Агентства недвижимости, входящие в состав Московской ассоциации риэлторов оказывают своим клиентам - физическим и юридическим лицам организационно-посреднические услуги, связанные с наймом/арендой жилых помещений, не являясь при этом стороной заключаемых клиентами договоров найма/аренды.

При оказании услуг клиентам предоставляется информация о сдаваемых в найм жилых помещениях, а также, при необходимости, даются рекомендации по заключению договоров найма. В дальнейшем клиенты, как правило, самостоятельно согласовывают со своими контрагентами условия найма и принимают решения о заключении договоров на условиях, устраивающих обе стороны.

При заключении договоров найма учитываются правила и обычаи делового оборота, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости. В частности, поскольку такие договоры, как правило, являются краткосрочными, то предоставление стороне такого договора трехмесячного срока для предупреждения другой стороны о прекращении договора представляется нелогичным и нецелесообразным, в то время как возможность досрочно расторгнуть договор найма по истечении одного месяца с момента уведомления, при наличии обоюдного согласия сторон на это, отвечает интересам сторон и соответствует динамичности рынка найма жилья.

Что касается нормативно-правовой составляющей данного вопроса, то изложенная Вами позиция является спорной, поскольку не учитывает Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 16 от 14.03.2014г. «О свободе договора и ее пределах». В частности, в нем разъяснено, что норма является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается). При отсутствии в норме явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. Если же норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные выше, то такая норма должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания такого договора или отдельных его условий недействительными.

Согласно ч.1 ст.687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Поскольку данная формулировка не содержит явного запрета на установление соглашением сторон иного срока письменного предупреждения, и обе стороны договора найма являются физическим лицами (нет ущемления прав слабой стороны), и баланс интересов сторон в этом случае не нарушается (имеется ввиду зеркальное отражение в договоре найма обязанности наймодателя письменно предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за один месяц), то приведенная выше норма закона должна толковаться как диспозитивная.

Таким образом, нарушений Агентствами недвижимости г. Москвы законодательства в данной части не усматривается.