|
Перед присутствующими выступили:
- Косарева Надежда Борисовна, Президент Фонда "Институт экономики города" с докладом “Ситуация на рынке жилья и меры по преодолению кризиса”
- Веригин Игорь Арьевич, Генеральный директор Института социального проектирования с докладом “Взаимодействие участников рынка недвижимости в новом экономическом формате”
- Ануприенко Валерий Юрьевич, Первый заместитель руководителя Департамента имущества города Москвы с докладом “Реализация полномочий субъекта РФ-города Москвы по обеспечению мер государственной поддержки хозяйствующих субъектов, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы”
- Апрелев Константин Николаевич, Генеральный директор; Вице-президент РГР. Член попечительского совета фонда “Института экономики города” Член межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному поекту “Доступное и комфортное жильё- гражданам России” при Президенте и правительстве Российской федерации. ООО АН “САВВА” с докладом “Анализ текущего состояния рынка недвижимости ЦФО. О мерах, по повышению эффективности управления брокерскими компаниями в условиях текущей экономической ситуации”
- Авеков Владимир Васильевич, Руководитель предприятия СГУП по продаже имущества г.Москвы., -доктор экономических наук. С докладом “Новые возможности продажи объектов недвижимости или как получить наилучшую цену в условиях кризиса”
- Доброхотова Ирина Евгеньевна, МАР; Вице-президент ЗАО “БЕСТ-Недвижимость” с докладом “Управление и структурная реорганизация в группе компаний “БЕСТ-Недвижимость” в условиях глобального кризиса”
- Жидаев Сергей Сергеевич, Вице президент МАР.Генеральный директор ООО “Московское Агентство Недвижимости” с докладом “Изменения на рынке недвижимости г. Москвы. Рекомендации профессиональным участникам рынка недвижимости”
- Новицкий Иван Юрьевич, Депутат Московской Городской Думы с докладом“Перспективы развития рынка недвижимости в Москве и роль Московских органов власти в стабилизации ситуации на рынке”
- Лопатин Владимир Андреевич, Председатель Национальной Лиги сертифицированных ипотечных брокеров с докладом “Перспективы развития российского рынка ипотеки в условиях кризиса мировой финансовой системы. Как и где получить ипотечный кредит?”
- Карамаликов Юрий Иванович, МАР, Директор по бизнес-коммуникациям холдинга "МИЭЛЬ", Руководитель комитета РГР по PR и СМИ с докладом “PR во время кризиса: лекарство для приёма внутрь и не только”
Президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева, выступая перед аудиторией, заявила, что причиной остановки рынка недвижимости не мог стать дефицит кредитных ресурсов, так как объем покупок за счет заемных средств, никогда не превышал 10%. Полемизируя с ней, вице-президент РГР Константин Апрелев заявил, что 10-процентная доля ипотечников это лишь особенность Москвы. В других городах ипотека была более доступной. Соответственно, рост цен на недвижимость в сибирских и уральских городах шел более быстрыми темпами, чем в Москве, а падение там будет более глубоким.
Однако уже по окончании кризиса главной проблемой станет неминуемый скачок цен, когда весь отложенный спрос выплеснется на рынок, - подчеркнула в своем выступлении президент Московской Ассоциацией Риэлторов Анна Лупашко. В этих условиях, по мнению президента МАР, задача государства – недопустить неконтролируемого роста стоимости жилья. В связи с этим Ассоциация выработала ряд мер, противодействующих подобному сценарию развития событий, и готовы направить их в Правительство РФ.
В свою очередь первый заместитель руководителя департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко, заверил, что московские власти окажут поддержку малому и среднему бизнесу. Эта поддержка будет выражаться в том, что принадлежащие городу площади коммерческого назначения будут сдаваться по льготной арендной ставке – 1000 рублей за квадратный метр в год. Это позволит предприятиям сохранить себя и свои рабочие места и недополученная прибыль в результате сторицей вернется в городской бюджет в виде налоговых поступлений.
Если же сейчас задрать цены на аренду, то, по мнению чиновника, предприятия начнут закрываться и увольнять сотрудников, а рост безработицы на 1% приводит к росту преступности на 4%. Таким образом, городской казне все равно придется тратиться на содержание правоохранительных органов и на дополнительные места в тюрьмах.
Риэлторы, разумеется, знают, что им придется в наступившем году нелегко. Между тем для выживания одних пессимистичных диагнозов мало – нужно подумать и о лекарствах. “В кризис надо заниматься конструктивом”, – посоветовала г-жа Лупашко.
Г-н Апрелев предложил агентствам перестать принимать на работу “специалистов” без образования и опыта работы: “Такие люди вообще не должны допускаться к сделкам с недвижимостью!” При этом, уверен Апрелев, компаниям не стоит вкладываться в обучение агентов: брокеры и агенты должны учиться за свой счет.
Что более оптимистично – с точки зрения клиента – компаниям придется изменить свое отношение к покупателю (в первую очередь, поскольку при заключении сделки купли-продажи комиссия берется именно с того, кто приобретает). Как выразился Вице-президент МАР, генеральный директор “Московского агентства недвижимости” Сергей Жидаев, если не пересмотреть свое отношение и не быть более внимательным к покупателю – у риэлторской компании будет мало шансов на выживание.
Как добавил Константин Апрелев, клиенту (в том числе и продавцу) именно сейчас не хватает этого внимания: требуются хорошие консультации о ситуации на рынке, поскольку никто не знает будущего и не может сам принять решение, по какой цене продавать жилье, как выбрать квартиру, если при практически равных вариантах цены могут различаться на несколько процентов, и так далее.
При таком подходе доверие клиента будет завоевано, что, считают эксперты, намного важнее сиюминутных прибылей. Ибо в будущем, после того как рынок стабилизируется, это обеспечит компаниям постоянных клиентов.
Эксперты сошлись во мнении, что покупательская нерешительность вызвана, помимо прочего, неправильной трактовкой аналитических отчетов, да и сама аналитика рынка остается крайне субъективной. “Откуда взялось падение цен на жилье? Не говорится, в какой валюте упали цены, не учитывается инфляция. Конечно, цены в долларовом выражении продолжают идти вниз, потому что курс доллара растет! Говорить же об обрушении рублевых цен просто нельзя”, – г-жа Косарева.
Следует уже сейчас спокойно подбирать варианты и улучшать жилищные условия по существующим ценам (до 70% сделок на рынке – альтернативные, то есть представляют собой продажу с последующей покупкой квартиры с более подходящими параметрами). Правда, наиболее сложно сегодня убедить продавца, привыкшего к завышенным ценам, продавать жилье по более адекватной стоимости. Ведь в цене в первую очередь упали переоцененные квартиры, и они, как уверен депутат Московской городской думы Иван Новицкий, должны еще подешеветь более чем на 10-15% в течение года.
Но даже упавшее в цене жилье не дает надежды массовому покупателю сразу решить квартирную проблему. В частности, на ипотеку полагаться не стоит. По данным председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимира Лопатина, осталось около 2-3% семей, которые способны взять ипотечный кредит по новым банковским условиям (на готовое жилье, при наличии официального дохода в $770 на каждого члена семьи, под 16-20% годовых в рублях). “Из 80 заявок на кредит 70 отклоняются, а некоторые банки просто продолжают имитировать свою деятельность”, – отмечает Лопатин.
В свою очередь гендиректор Института социального проектирования Игорь Веригин сообщил, что сегодня в Москве ориентировочно проживает около 12 млн. человек. При этом порядка 70% населения не удовлетворены своими жилищными условиями, то есть около 7-8 млн. человек хотят их улучшить. Г-н Веригин отметил, что недовольство своими жилищными условиями может быть следствием развода, когда бывшие супруги не могут разъехаться. Так же причиной может быть появление новых членов семьи после рождения ребенка или свадьбы. “В сегодняшней кризисной ситуации улучшить жилищные условия еще сложнее, чем обычно, поскольку сделку по продаже одной квартиры и последующей покупке другой провести практически невозможно из-за отсутствия покупателей на рынке”, — заключил он.
Каждого сегодня интересует, когда закончится кризис и какими будут цены на жилье. Прогнозы не любит давать никто (а директор по бизнес-коммуникациям холдинга “Миэль” Юрий Карамаликов советует вообще исключить из практики экспертов “предсказания” ситуации рынка), между тем избежать их не удалось. Сергей Жидаев не стал отказываться от собственного прогноза относительно цен на жилье после стабилизации рынка: порядка $10 тыс. за 1 кв. м на московские квартиры, $5 тыс. – в Подмосковье (с учетом ожидаемого дефицита жилья, который можно будет ощутить уже в 2010 году).
По прогнозам Института экономики города, объемы вводимого жилья в целом по стране в 2009 году сократятся до уровня 52 млн кв. м, а объемы 2008 года (61 млн кв. м) могут быть достигнуты только в 2012 году. При этом доля семей, способных взять ипотечный кредит, к 2012 году должна вырасти до 25%.
Уже в следующем году могут появиться жилищно-строительные кооперативы, представляющие собой некоммерческие организации собственников, самих строящих для себя жилье (схема далеко не новая). От государства ожидается только отработка механизма предоставления участков под строительство таких домов.
Также, считают эксперты, многое зависит от формирования государственного спроса на жилье. Государство само должно выделять деньги, устанавливать цену на жилье и выкупать его. При этом неизбежной будет консолидация (или же слияние и поглощение) среди строительных компаний. Если это начнет происходить, то в 2010 году начнется стабилизация рынка и постепенный рост цен.
Кроме того, государство должно снять с застройщиков бремя по оплате возведения инженерных коммуникаций и подключению к ним, а также регулировать цены на основные стройматериалы, что составляет сегодня немалую долю в себестоимости возводимого жилья.
|
|
