24.02.2010 года в торгово Промышленной Палате РФ Москвы прошёл Международный Форум рынка недвижимости: "Рынок недвижимости-пути модернизации"

Форум организован Московской Ассоциацией Риэлторов (МАР) совместно с Комитетом ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости и Международной выставкой недвижимости ДОМЭКСПО.

На Форуме активно обсуждались задачи, существующие в жилищной сфере, а также проводился поиск решений этих задач.

Церемонию торжественного открытия Форума вел вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов Сергей Сергеевич Жидаев.

В своем вступительном слове Сергей Сергеевич отметил, что, с одной стороны, Форум способствует сплочению профессионального сообщества риэлторов, девелоперов, представителей управляющих компаний. С другой стороны, проведение этого мероприятия способствует информированию граждан Российской Федерации о возможных путях улучшения своих жилищных условий.

Программа форума была построена с учетом решения этих задач.

На открытии Форума с приветственным словом в адрес участников и организаторов мероприятия выступил Вице-президент Торгово-Промышленной Палаты РФ Сергей Николаевич Катырин. Он отметил представительный состав участников конференции, а также актуальность заявленных тем выступлений.

В рамках Форума прошло четыре тематических сессии.

СЕССИЯ №1

«Состояние и тенденции рынка недвижимости»

Руководители сессии: Президент Московской Ассоциации Риэлторов Анна Ивановна Лупашко (компания «Рескор-Недвижимость») и вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов, председатель Комитета МАР по законодательству и связям с органами власти Сергей Сергеевич Жидаев(компания «Московское Агентство Недвижимости»).

Трудно найти профессионала, который остается равнодушным к ситуации, складывающейся сегодня на риэлторском рынке. Как государство участвует в деятельности риэлторов, застройщиков и инвесторов? Как следует вести свою деятельность, чтобы не оказаться в проигрыше? На эти и другие вопросы искали ответы в своих выступлениях докладчики данной сессии.

В сессии прозвучали доклады следующих экспертов:

• Виктория Валериевна Абрамченко, заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России, с докладом «Изменения законодательства Российской Федерации в сфере государственной регистрации, кадастрового учета объектов недвижимости»

• Иван Дмитриевич Грачев, депутат Госдумы РФ, заместитель председателя думского Комитета по энергетике, с докладом «Эволюция рынка недвижимости»

• Сергей Викторович Разгулин, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России с докладом «О ходе работы по подготовке главы Налогового кодекса «Налог на недвижимость»

• Галина Петровна Хованская, депутат Госдумы РФ, председатель подкомитета по ЖКХ Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, с докладом «Законодательное обеспечение управления недвижимостью в жилищной сфере»

• Игорь Арьевич Веригин, председатель Консультативного Совета общественных объединений Московского отделения ВПП «ЕДИНАЯ РОССИЯ», с докладом«Социальные риски на рынке жилой недвижимости в посткризисный период и механизмы защиты добросовестных покупателей»

С 1 марта 2009 года Росрегистрация переименована в Росреестр, которому переданы функции упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии. В настоящее время создан центральный аппарат Росреестра, завершен первый этап объединения территориальных органов, подготовлены все необходимые нормативные акты.Виктория Абрамченко в своем выступлении рассказывала о том, что последние преобразования в сфере оформления прав на объекты недвижимости связаны с созданием единого учетно-регистрационного органа – Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Однако существующие проблемы с оформлением прав на объекты недвижимости связаны в большей степени не с отсутствием единого учетно-регистрационного органа, а с раздельным и несогласованным законодательным регулированием соответствующих отношений. Как отметила Виктория Валериевна, последствия такого раздельного регулирования ложатся на плечи потребителей.

Следующий кризис в РФ может наступить через пять-семь лет, и он окажет на рынок недвижимости страны гораздо большее влияние, чем кризис 2008 года, заявил в своем выступлении Иван Грачев.

По его мнению, это может произойти, «если Россия не перестанет быть сырьевой страной и государство не сделает соответствующих выводов по завершению нынешнего кризиса».

Грачев сообщил, что уже сегодня возникают попытки ввести на российском рынке недвижимости те меры, которые привели к кризису в США.

«По нашим законам, ипотечные бумаги можно выпускать только на сумму, не превышающую 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая стоит за ними. Тогда они обеспечены всегда, даже в кризис. А по американским законам их можно выпускать столько, сколько съест рынок, в том числе и на 130% от стоимости объекта», - пояснил депутат.

В своем докладе Иван Грачев подчеркнул, что эти бумаги в США абсолютно не были обеспечены, в результате чего вся система разрушилась. «Мы к этому сегодня уже идем», заметил депутат. «Часть из тех, кто намерен ввести эту систему в России, хочет заработать, другая часть не понимает опасности и считает, что нужно быстрее восстановить рынок ипотеки, поэтому готова идти на самые рискованные механизмы». Иван Грачев придерживается мнения, что правильно устроенная ипотека подразумевает 30-процентный начальный взнос заемщика из собственных средств. «Но таких людей в России мало. Большинству людей никогда денег не хватает даже на это», отметил он. При этом Грачев считает, что цены на жилые помещения будут расти во всех сегментах.

Сергей Разгулин сообщил участникам Форума о том, что налог на недвижимость будет введен не ранее 2013 года. До сих пор окончательно не утверждена методика оценки недвижимости, на основе которой будет определяться стоимость жилья и земли для налогообложения. Однако уже точно решено, что кадастровая стоимость недвижимости (именно на нее станут начислять налог) будет приближена к рыночной.

Что касается ставки налога, то ее предельный размер будет установлен Налоговым кодексом РФ, а конкретные цифры утвердят местные власти каждого населенного пункта. На сегодня разработчики законодательства склоняются к тому, чтобы ставка не превышала 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости, отметил Сергей Викторович.

Данное заявление вызвало оживленную дискуссию участников Форума. По словам Галины Хованской, при таком раскладе вновь повиснет в воздухе вопрос о том, стоит ли приватизировать жилье. Галина Петровна заметила, что многие граждане не могли принять решение об оформлении жилья в собственность, потому что ждали ясности: каким будет налог на недвижимость. Сейчас приватизацию продлили до 2013 года, но получается, что размер налога в любом случае станет известен после ее окончания! А ведь нужно помнить, что вместе с приватизацией прекратится и деприватизация, то есть люди уже не смогут отыграть назад и стать снова нанимателями жилья, если налог окажется неподъемным.

Выходом из такой ситуации, по мнению Галины Хованской, может стать новое продление приватизации либо полная отмена ее сроков, за что выступают некоторые депутаты.

Также Галина Хованская в своем выступлении отметила, что менее 10% россиян, обращающихся за помощью в ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), получают в итоге послабление по ипотечной нагрузке.

По ее словам, АРИЖК анализирует возможности заемщика, в результате чего зачастую выносится парадоксальное решение и в помощи отказывается тем, кто действительно в ней очень нуждается.

«Они анализируют возможности и понимают, что если он потерял работу, потерял бизнес и через три года вряд ли встанет на ноги - ему отказывают. А помогают тем, кто может подняться на ноги», заключила Хованская.

Галина Петровна считает, что рынок жилья в Московской области ожидает в скором времени более интенсивный рост цен, чем в столице.

Она пояснила, что когда рынок недвижимости начнет восстанавливаться после кризиса, то первыми с него начнут «уходить» относительно недорогие объекты.

«В Подмосковье цены на сегодняшний день ниже, поэтому при увеличении покупательской способности квартиры здесь будут дорожать первыми», – указала Хованская.

В Москве, предположила далее Хованская, рост цен на жилье начнется также с дешевых объектов, то есть с сегмента эконом-класса. Галина Петровна также добавила, что она не разделяет мнения о том, что элитный сегмент может стать локомотивом подъема рынка столичной недвижимости. «Скорее, можно ждать падения цен на элитное жилье, поскольку там «пузырь» еще не сдулся», – подчеркнула она.

В заключение своего выступления Галина Хованская внесла предложение о проведении с участием Московской Ассоциации Риэлторов в ближайшее время круглого стола по проблемам саморегулируемых организаций.

Игорь Веригин в своем докладе рассказал о существующих социальных рисках на рынке жилой недвижимости, а также о механизмах, которые могут сегодня применить добросовестные приобретатели жилья с целью защиты от мошенничества. Кроме того, Игорь Арьевич отметил необходимость более активной работы профессиональных ассоциаций в современных условиях – и призвал, в частности, Московскую Ассоциацию Риэлторов оказывать еще более широкое влияние на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

СЕССИЯ №2

«Зарубежный и российский опыт управления компаниями на современном этапе?»

Руководители сессии: генеральный директор РВК «Эксподизайн» Татьяна Алексеевна Рубцова, заместитель генерального директора РВК «Эксподизайн» по рекламе и маркетингу Николай Николаевич Рымарь. Модератор сессии – Вице-президент FIABCI (Всемирная федерация недвижимости) Александр Юрьевич Романенко.

В своих выступлениях докладчики сессии затрагивали вопросы управления компанией в условиях современного рынка, делились опытом ведения бизнеса в непростой экономической ситуации.

Свои выступения слушателям представили:

• Лоренцо Фанара, Советник по торгово-экономическим вопросам посольства Итальянской Республики в Москве – приветственное слово участникам Форума от имени посла Италии в России

• Паоло Беллини, Президент Итальянской Национальной ассоциации агентов и посредников по недвижимости (ANAMA), с докладом «Зарубежный опыт брокерских и риэлторских компаний на примере Италии»

• Олег Александрович Скуфинский, председатель Комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости, с докладом «Актуальные вопросы рынка недвижимости»

• Константин Николаевич Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (агентство недвижимости «САВВА»), с докладом «Эффективные инструменты управления компанией в текущей экономической ситуации»

• Григорий Витальевич Полторак, Президент-элект Российской Гильдии Риэлторов (ООО «Бест-Недвижимость»), с докладом «Управление риэлторской компанией в новых экономических условиях. Имеет ли размер значение?»

• Андрей Александрович Хромов, вице-президент Гильдии Риэлторов Московской области (ГРМО), с докладом «Многообразие управленческого опыта в деятельности риэлторских компаний Подмосковья»

Олег Скуфинский в своем выступлении говорил о том, что общемировой экономический спад поставил всех участников рынка недвижимости перед новыми реалиями. В качестве главной объединяющей цели он назвал повышение прозрачности и информационной обеспеченности рынка недвижимости для всех участников. Достижение этой цели, по его мнению, обеспечит снижение издержек участников рынка и увеличит процент достоверной информации. Это, в свою очередь, приведет к минимизации рисков и повышению доступности кредитных ресурсов. Эти вопросы, по мнению Олега Александровича, должны решаться в рамках «модернизационной повестки», сформулированной Президентом России.

Для органов власти – и особенно для органов местного самоуправления недвижимость является основным источником дохода. При этом, как правило, отсутствует единый информационный ресурс сведений об объектах недвижимости и их стоимости, а также экономически обоснованное понимание задачи управления недвижимостью, отметил Скуфинский.

Константин Апрелев рассказал присутствующим о расширении спектра услуг брокерской компании – и о том, каким образом происходит консультирование потребителей по широкому кругу вопросов, выходящих за рамки брокерской услуги. Константин Николаевич подчеркнул важность регулярных ответов на вопросы потенциальных клиентов компании в местных СМИ и на каналах районного ТВ, а также тематических семинаров. Вице-президент РГР отметил эффективность методики сочетания специальных инструментов рекламы и корректной социальной политики по отношению к населению и власти района.

В выступлении вице-президента РГР также шла речь о статусе компании. Константин Николаевич считает полезным представлять специалиста по недвижимости как домашнего консультанта – по аналогии с семейным врачом или адвокатом. Кроме того, важной, по его мнению, является установка в работе офиса, направленная на устранение психологических барьеров у потенциальных клиентов.

Андрей Хромов рассказал участникам Форума об особенностях подмосковного рынка недвижимости, среди которых отметил ярко выраженную локальность: рынки даже расположенных рядом муниципальных образований практически не связаны друг с другом. Это обстоятельство предъявляет особые требования к маркетинговой деятельности участников рынка.

Вице-президент ГРМО отметил, что кризис активизировал руководителей агентств недвижимости на поиск путей сближения и кооперации. В то же время, несмотря на уход с рынка слабых игроков, сильно обострилась конкуренция. Причиной тому стали – выход на рынок частных маклеров, ранее работавших в закрывшихся агентствах недвижимости и Москве.

Из-за большого количества мелких игроков рынка уровень качества оказания услуг на рынке подмосковных городов становится не прогнозируемым. С одной стороны, конкурентное преимущество имеют компании с многолетней историей и опытом работы на рынке. Однако это не мешает плодиться множеству мелких фирм, причем процесс этот идет постоянно, заметил Хромов.

СЕССИЯ №3

«Рынок покупателя - трансформация подходов»

Руководители сессии: член Совета МАР, председатель Комитета по брокерской деятельности Александр Николаевич Кройтор (корпорация «Инком-Недвижимость») и член Совета МАР, председатель Комитета по девелопменту и инвестиционной деятельности МАР Николай Васильевич Андреев (компания «Пересвет-Недвижимость»).

Доклады в этой сессии были посвящены вопросам влияния кризиса на рынок недвижимости страны. Участники Форума познакомились с точками зрения следующих докладчиков:

• Валерий Семёнович Казейкин, первый вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), заместитель координатора проекта Госдумы РФ по реализации программы «Свой дом», с докладом«Законодательные и практические аспекты реализации программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»

• Андрей Николаевич Голубев, заместитель руководителя СГУП г. Москвы, с докладом «Характеристика предложений и спроса в 2009 году по приватизируемым объектам недвижимости г. Москвы»

• Роман Роландович Мурадян, председатель брокерского совета холдинга «Миэль», с докладом «Организация мультипродуктового офиса недвижимости»

• Юнна Владимировна Рогачёва, заместитель директора ДПР ООО «Кондр», с докладом «Положительные и отрицательные аспекты влияния кризиса на рынок недвижимости»

• Борис Аркадьевич Соловьёв, руководитель отделения «Савеловское» Управления вторичного рынка недвижимости (корпорация «Инком-Недвижимость»), с докладом «Кризис на рынке недвижимости – миф или реальность»

Валерий Казейкин рассказал о параметрах региональных программ малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Он также назвал ряд предложений по финансированию данных объектов, среди которых – участие в получении средств из инвестиционного фонда РФ, участие в конкурсах на земельные участки, проводимые Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства и многие другие.

Выступление Андрея Голубева было посвящено общей характеристике процесса приватизации объектов, находящихся в собственности города Москвы за последние, докризисные годы – объемы, стоимость, тенденции спроса и предложения в 2009 году.

Роман Мурадян представил присутствующим формат мультипродуктового офиса – и рассказал о том, какие виды услуг лучше совмещать в одном офисе, о механизмах управления, системе обучения сотрудников, юридических и организационных аспектах и сетевых стандартах.

Юнна Рогачева считает главным итогом 2008-2009 годов тот факт, что профессионалы рынка победили слово «кризис». «Этот год войдет в историю, как наиболее сложный в экономическом плане для риэлторов и девелоперов, когда в одно мгновение перестали звонить телефоны, приходить и приезжать покупатели. Сократились объемы строительства, снизились цены на жилье, многие стройки были заморожены. С рынка недвижимости ушла ипотека – и лишь позитивный настрой всех риэлторов и девелоперов не позволил опустить руки», заявила Рогачева.

Она отметила, что для компании, которая намерена выйти в лидеры рынка, важным является применение так называемых «трех ценовых китов»: Постоянные цены, Сезонные цены, Ступенчатые цены.

СЕССИЯ №4

«Изменения на рынке рекламных услуг - тенденции развития.

Маркетинг профессиональных услуг»

Руководители: генеральный директор РВК «Эксподизайн» Татьяна Алексеевна Рубцова и заместитель генерального директора РВК «Эксподизайн» по рекламе и маркетингу Николай Николаевич Рымарь.

Работа четвертой сессии Форума была посвящена вопросам продвижения объектов недвижимости в современных условиях, использования рекламы и PR, интернет-ресурсов, создания эффективных программ участия в выставках.

Перед слушателями выступили:

• Марина Сергеевна Пронько, заместитель генерального директора компании Текта Group, с докладом «Специфика маркетинговой политики проекта «Гранд Парк» в сложных экономических условиях»

• Диляра Ханифовна Ибрагимова, генеральный директор компании R3, с докладом «Динамика намерений и ценовые ожидания россиян на рынке недвижимости (2008-2010 год)» (по результатам мониторинговых репрезентативных опросов общественного мнения населения России)

• Алексей Михайлович Липскеров, руководитель проекта Kvadroom.ru, с докладом«Базы данных против Интернет-порталов или как получить гарантированный эффект от рекламы в Интернете»

• Александр Викторович Крапин, генеральный директор аналитического агентства «RWAY», главный редактор бюллетеня «RWAY», с докладом «Доступность жилья. История, современное состояние и перспективы»

По словам Марины Пронько, влияние экономического кризиса заметно отразилось на состоянии строительной отрасли. Застройщики жилой недвижимости одними из первых столкнулись с падением спроса на свои объекты, проблемами финансирования строительства.

В сложившихся условиях для успешного продвижения объектов недвижимости наиболее эффективными оказались нестандартные маркетинговые стратегии.

Основные акценты в маркетинговой политике жилого комплекса «Гранд Парк» были сделаны на предложенной минимальной рыночной цене и креативных рекламных кампаниях.

Основными источниками рекламы были выбраны печатные СМИ и наружная реклама – таким образом, были охвачены представители целевой аудитории, проживающие в Сергиево-Посадском районе, а также в других районах Московской области, а также в Москве, подчеркнула Марина Сергеевна.

Диляра Ибрагимова привела подробную динамику колебания цен на рынке недвижимости в докризисный и кризисный период, а также обрисовала тенденции ожидаемого потребительского спроса на объекты.

Алексей Липскеров рассказал об отличиях интернет-порталов от баз данных, а также о современных подходах к их наполнению. Также Алексей Михайлович представил слушателям анализ эффективности размещения объектов в базе, на доске объявлений, на портале, а также дал практические рекомендации о том, как правильно выбрать площадку для размещения базы объектов.В своем выступлении Александр Крапин отметил, что в информационном пространстве рынка тема доступности жилья зазвучала с 2004 года, когда разрабатывался и принимался жилищный пакет федеральных законов.

Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться недостаточное обеспечение застройщиков земельными участками, а также инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Необходимо наращивать объемы жилищного строительства, что позволит увеличить предложение жилья в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения. В этих целях создан Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), которому будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации.

На закрытии Форума Татьяна Рубцова поблагодарила всех участников и отметила высокий профессионализм докладчиков. В свою очередь, участники отметили отличную организацию и теплую атмосферу мероприятия. Присутствующие выразили признательность организационному комитету за предоставленные возможности общения и обмена опытом – и высказывали свои пожелания организаторам на предстоящий XI Межрегиональный Форум профессиональных участников рынка недвижимости.