30 августа в ТПП РФ состоялась аналитическая конференция «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованная Московской Ассоциацией Риэлторов

Так, генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав ЛУЦКОВ, выступая с докладом о меняющихся условиях на столичном рынке жилья и предполагаемых последствиях этих изменений, отметил, что пока эксперты единодушны в одном: «Стабильного сценария развития не существует, впереди очередное разделение мира, формирование новых блоков и конфликты за ресурсы и рынки сбыта». Эксперт также отметил, что после присоединения к Москве новых территорий, объем инвестиций в строительство жилья в Московской области может упасть в четыре раза. По мнению В. Луцкова, в отдаленной перспективе цены в «Новой Москве» будут стремиться к уровню стоимости объектов в таких районах, как Солнцево или Матвеевское.

Аналогичного мнения придерживается и руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем РЖАВСКИЙ. По его словам, грядущее расширение границ Москвы за счет территории Московской области способно оказать влияние на развитие рынка строительства и продажи жилья в обоих субъектах Российской Федерации. И ажиотажный спрос на объекты, расположенные на новых территориях Москвы, в частности, на жилье эконом-класса в ближнем поясе столицы, наблюдается уже сегодня. В новом деловом сезоне, прогнозирует эксперт,  ожидается рост активности всех участников рынка недвижимости. В Москве по итогам текущего года уровень цен на новостройки может вырасти на 12-15% за год, а вот в Подмосковье, скорее всего, по итогам года ценовой уровень будет соответствовать показателям конца 2010 года.

Профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий СТЕРНИК обратил внимание, что в России основная масса населения отрезана от возможности приобрести или арендовать доступное и достойное жилье. Если распределить все население по уровню доходов на десять категорий, то приобрести жилье может только «верхушка» из высших 2-3 десятых, на которые приходится всего несколько процентов населения. И такую ситуацию аналитик считает социально неустойчивой. Кроме того, политику властей на «предотвращение неоправданного роста цен на жилье эконом-класса за счет стимулирования объемов строительства и поддержания баланса спроса и предложения через контролируемый рост доходов населения», Г. Стерник назвал новой реальностью, в которой придется научиться жить профессионалам рынка недвижимости.

О доступности жилья эконом-класса как важнейшем факторе, определяющем развитие рынка недвижимости, говорил Генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр КРАПИН. По словам эксперта, в период с 2004 по 2011 годы жилье в России является доступным только для приобретения дополнительной площади к уже имеющемуся жилью (отсюда и доминирование на рынке альтернативных сделок). Положение может улучшиться только с ростом ежегодных объемов жилищного строительства, введением в практику налоговых инструментов регулирования рынка и развитием арендного сектора, что позволит привлечь дополнительные инвестиции для строительства жилья.

Что же касается прогнозов в целом, то тут аналитик был солидарен с коллегами – поскольку основные причины мирового финансово-экономического кризиса пока не устранены, то со второго квартала 2012 года в России возможна «вторая волна» кризиса.

Далее с докладом о ситуации на рынке коммерческой недвижимости выступил Руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации недвижимости «Рескор» Дмитрий РОЩИН.

По словам аналитика, ставки аренды и цены продаж в коммерческой недвижимости еще не достигли 
докризисных значений, но, несмотря на это, уже можно утверждать, что данный сегмент рынка достиг равновесного состояния. Стабильность рынка подтверждается и тем фактом, что два знаковых летних события - планы по расширению Москвы и понижение суверенного рейтинга США - никак не отразились на его текущих параметрах. Арендные ставки и цены демонстрируют умеренный рост, снижается процент незанятых площадей в офисных и торговых центрах, а количество совершаемых сделок возвратилось к докризисным значениям. Однако, подчеркнул Д. Рощин, преодолеть негативные тенденции посткризисного периода удалось, в основном, по причине значительного снижения ввода новых объектов, и, по мнению эксперта, этот фактор будет оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости и в среднесрочной перспективе, то есть в ближайшие 3-6 лет.

Независимый эксперт рынка недвижимости Юрий КОЧЕТКОВ говорил в своем докладе о строительстве в Москве, которое, по его мнению, в 2000-е годы удовлетворяло в основном интересы частных лиц, а не запросы общества. В результате мы имеем то, что имеем – транспортную проблему, неэффективное использование городских территорий, высокую плотность населения и т. д.. Однако сегодня, считает эксперт, новому московскому руководству и новым чиновникам Стройкомплекса по сути предоставлен уникальный карт-бланш, позволяющий в корне перестроить девелоперскую деятельность в столице, начиная с разрушения коррупционной модели взаимодействия чиновничества и застройщиков.

«Истинная суть девелопмента - в преобразовании территории с целью удовлетворения запросов социума, что в Москве было подменено наживой и обогащением узкой группы чиновников и девелоперов. Москва обязана отказаться от подобной схемы ведения дел и создать принципиально новые подходы к градостроительству, иначе город постигнет незавидная участь», – убежден эксперт.

О том, что бизнес-сообщество серьезно обеспокоено общей ситуацией в городе, заявил и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»Олег РЕПЧЕНКО, отметив, что «качество жизни в столице находится под угрозой и это волнует даже больше, чем ценовые прогнозы». Что же касается собственно развития ценовой ситуации в столице, то здесь эксперт прогнозирует рост в 15-25% за ближайшие полгода. Основание так думать – кризис на фондовом рынке, участники которого будут фиксировать прибыль, и выводить с него капиталы, акцентируя свое внимание, в том числе, и на недвижимости. Кроме того, росту цен может способствовать предвыборный ажиотаж. Однако есть и другой сценарий. По словам эксперта, ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, поскольку нельзя забывать о тех факторах риска, которые «наш сумбурный рынок накопил за последние десять лет», предупреждает эксперт.

Свое видение ситуации на организованном рынке загородной недвижимости представила директор по маркетингу Корпорации «ИНКОМ» Лидия ГРЕЧИНА. По ее словам, сегодня по уровню спроса на фоне постепенного прироста объема предложения данный сегмент рынка сохраняет состояние относительной стабильности и такая ситуация, скорее всего, сохранится до конца года. Правда, среднюю цену по рынку продолжают «тянуть» вниз вновь выходящие поселки без подряда, и в ближайшее будущее такое положение вещей очевидно сохранится. При этом в ликвидных поселках цены могут повышаться. Как уточнила Л. Гречина, в перспективе активное развитие, скорее всего, получат проекты комплексного развития территорий (т.н. «мега-проекты»), сочетающие малоэтажную застройку, высотные жилые дома и объекты инфраструктуры. В целом же, рынок загородной недвижимости будет следовать за общими тенденциями рынка недвижимости. В связи с этим бурных перемен в ближайшее время ожидать не следует - постепенный, плавный процесс оживления рынка и выхода из экономического кризиса будет продолжаться.

С тем, что рынок потерял эластичность, а московская недвижимость стала больше походить на рынок фондовый, а не товарный, согласен и вице-президент РГРКонстантин АПРЕЛЕВ. В числе причин, оказывающих сегодня влияние на рынок жилья в Москве и регионах, известный аналитик указал, в частности, рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования на фоне снижения процентных ставок по кредитам, наличие на рынке существенных объемов построенного, но не проданного жилья, а также недостроенного, но не сданного в эксплуатацию. Сюда же можно отнести сокращение объемов нового коммерческого строительства, низкую привлекательность инвестиций в строительство из-за высоких рисков для физических лиц и роста обманутых вкладчиков и, конечно, нестабильность курсов валют. По словам аналитика, ряд трендов указывает на тенденцию к росту цен на недвижимость. Но самым главным фактором, по мнению К. Апрелева, является все же психологический. «Чем больше будет психоза в анализе и освещении проблемы неустойчивости валют, тем больше это будет подхлестывать население к покупке недвижимости. Так что прогноз очевиден – темпы роста цен (во всяком случае, до конца года) будут превышать уровень инфляции (вероятность 75%) и 25% - что цены будут расти темпами, не превышающими уровень инфляции», - резюмировал эксперт.